Kalkulator zdolności kredytowej

Kalkulator zdolności kredytowej pomoże Ci oszacować, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć przy Twoich obecnych dochodach i zobowiązaniach. To niezbędne narzędzie na etapie planowania zakupu nieruchomości, zanim zaczniesz przeglądać oferty mieszkań.

Użyj tego kalkulatora, gdy chcesz wiedzieć, jaki maksymalny kredyt hipoteczny może przyznać Ci bank. Jest szczególnie przydatny, gdy dopiero zaczynasz szukać nieruchomości i potrzebujesz ustalić budżet. Na przykład: zarabiasz 7 000 zł netto, spłacasz ratę samochodu 800 zł miesięcznie i mieszkasz z partnerem – kalkulator pokaże, ile bank może Ci pożyczyć.

Pamiętaj, że wynik to orientacyjne oszacowanie. Banki stosują własne, bardziej szczegółowe modele oceny zdolności kredytowej, ale kalkulator da Ci solidny punkt wyjścia do rozmów z doradcą.

Jak działa kalkulator zdolności kredytowej?

Kalkulator zdolności kredytowej pozwala oszacować maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, jaką możesz uzyskać w banku. Obliczenie bazuje na Twoich dochodach netto, stałych zobowiązaniach finansowych, kosztach utrzymania oraz dopuszczalnym wskaźniku DTI (debt-to-income). To narzędzie daje orientacyjny wynik — ostateczną decyzję podejmuje bank na podstawie pełnej analizy kredytowej.

Metodologia obliczenia

Zdolność kredytowa wyznaczana jest w dwóch krokach:

Krok 1: Obliczenie maksymalnej dopuszczalnej raty.
Maksymalna rata = (dochód netto − istniejące zobowiązania − koszty utrzymania) × wskaźnik DTI.

Wskaźnik DTI (stosunek zadłużenia do dochodu) określa Rekomendacja S KNF:

• 50% — dla osób z dochodem netto poniżej 6 000 zł
• 65% — dla osób z dochodem netto równym lub wyższym niż 6 000 zł

Koszty utrzymania szacowane są na ok. 1 000–1 200 zł na osobę w gospodarstwie domowym (wartości różnią się w zależności od banku).

Krok 2: Odwrócenie wzoru annuitetowego.
Znając maksymalną ratę R, oprocentowanie r i liczbę rat n, obliczamy maksymalny kapitał:
K = R × [(1+r)ⁿ − 1] / [r(1+r)ⁿ]

Przykład obliczenia

Dane wejściowe: dochód netto 8 000 zł, brak zobowiązań, 1 osoba w gospodarstwie, oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat.

Koszty utrzymania: 1 200 zł. DTI: 65% (dochód ≥ 6 000 zł).

Maksymalna rata: (8 000 − 0 − 1 200) × 0,65 = 6 800 × 0,65 = 4 420 zł.

Przy r = 0,00625 i n = 300, współczynnik annuitetowy wynosi ok. 0,007392.

Maksymalny kredyt: 4 420 / 0,007392 ≈ 597 900 zł.

Na co zwrócić uwagę?

• Bufor stopy procentowej — banki doliczają bufor bezpieczeństwa (zazwyczaj 2–2,5 pp.) do aktualnego oprocentowania. Oznacza to, że przy oprocentowaniu 7,5% bank liczy zdolność tak, jakby stopa wynosiła 9,5–10%.
• Rodzaj dochodu — dochody z umowy o pracę na czas nieokreślony traktowane są najkorzystniej. Działalność gospodarcza, umowy zlecenie czy umowy na czas określony mogą obniżać zdolność lub wymagać dłuższej historii.
• Zobowiązania w BIK — każda rata kredytu, limitu na karcie czy pożyczki obniża zdolność kredytową. Nawet nieużywany limit na karcie kredytowej jest uwzględniany.
• Różnice między bankami — każdy bank stosuje własne modele scoringowe i kryteria. Zdolność w jednym banku może się istotnie różnić od drugiego. Warto sprawdzić oferty w 3–5 bankach.
• Program Kredyt #naStart — jeśli spełniasz kryteria programu rządowego, Twoja zdolność kredytowa może być wyższa dzięki dopłatom do rat.