Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu musi zostać złożone na piśmie z zachowaniem ustawowego lub umownego okresu wypowiedzenia. Poniższy wzór pozwala szybko przygotować dokument zgodny z wymogami prawa.

Czym jest wypowiedzenie umowy najmu i kiedy się je składa

Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie woli, którym najemca albo wynajmujący doprowadza do zakończenia stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Składa się je wtedy, gdy jedna ze stron chce zakończyć trwającą umowę – na przykład najemca wyprowadza się z mieszkania, a wynajmujący ma ku temu podstawę przewidzianą w umowie lub w przepisach. W odróżnieniu od rozwiązania umowy za porozumieniem stron wypowiedzenie nie wymaga zgody drugiej strony, wywołuje jednak skutek dopiero po upływie ustalonego lub ustawowego terminu. Zasady wypowiadania najmu reguluje art. 673 Kodeksu cywilnego, a w odniesieniu do lokali mieszkalnych – ustawa o ochronie praw lokatorów. Dla celów dowodowych oświadczenie należy sporządzić na piśmie i doręczyć drugiej stronie w sposób, który pozwala potwierdzić odbiór. Prawo do wypowiedzenia przysługuje obu stronom, jednak zakres tego uprawnienia jest różny dla najemcy i dla wynajmującego, dlatego przed sporządzeniem pisma warto ustalić, kto je składa oraz jakiego typu umowy ono dotyczy.

Co musi zawierać wypowiedzenie

Prawidłowo sporządzone wypowiedzenie powinno w sposób niebudzący wątpliwości wskazywać, kto, komu i jaką umowę wypowiada. Poniżej znajdują się elementy, o których warto pamiętać:

• miejscowość i datę sporządzenia pisma;
• dane osoby wypowiadającej umowę oraz drugiej strony (imiona, nazwiska, adresy);
• wskazanie lokalu, którego dotyczy wypowiedzenie;
• odwołanie do wypowiadanej umowy przez podanie daty jej zawarcia;
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu oraz zastosowany okres wypowiedzenia;
• datę, z którą umowa ma zostać rozwiązana;
• w razie potrzeby przyczynę wypowiedzenia – istotną zwłaszcza po stronie wynajmującego lokal mieszkalny;
• ewentualnie numer konta do zwrotu kaucji oraz podpis składającego.

Podstawa prawna i skutki

Zgodnie z art. 673 §1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – terminów ustawowych. Natomiast gdy czas trwania najmu jest oznaczony, strony mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 §3 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że jeśli umowa terminowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego zakończenia, co do zasady wiąże strony aż do upływu ustalonego okresu. W przypadku lokali mieszkalnych ustawa o ochronie praw lokatorów istotnie ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego – może to nastąpić wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie i zwykle w formie pisemnej. Pozycja najemcy jest tu chroniona wyraźnie mocniej niż pozycja właściciela. Skutkiem skutecznego wypowiedzenia jest rozwiązanie umowy z upływem okresu wypowiedzenia oraz obowiązek zwrotu lokalu w stanie wynikającym z umowy; ewentualne zaległości i koszty przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego rozlicza się z wpłaconej kaucji. W praktyce bieg okresu wypowiedzenia liczy się zwykle od chwili, w której oświadczenie dotarło do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią, dlatego sposób doręczenia pisma ma istotne znaczenie.

Najczęstsze błędy

• złożenie wypowiedzenia ustnie zamiast na piśmie;
• błędne obliczenie okresu wypowiedzenia i daty rozwiązania umowy;
• próba wypowiedzenia umowy na czas oznaczony bez podstawy przewidzianej w umowie;
• brak wskazania konkretnej umowy (daty jej zawarcia) oraz lokalu, którego pismo dotyczy;
• niedoręczenie pisma drugiej stronie lub brak potwierdzenia doręczenia;
• pominięcie przyczyny wypowiedzenia, gdy jest ona wymagana przy lokalach mieszkalnych;
• mylenie wypowiedzenia z rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron, które wymaga zgody obu stron.

Niniejszy dokument ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej – w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.